Bất động sản là gì? Cẩm nang đầy đủ từ A-Z

Thị trường bất động sản đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam trong những năm gần đây. Tuy nhiên, để thực sự hiểu rõ bất động sản là gì và các đặc trưng của bất động sản thì vẫn còn rất nhiều người chưa nắm được. Sau đây, Radanhadat.vn sẽ cung cấp các thông tin liên quan đến nội dung này giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan nhất về bất động sản.

Bất động sản là gì?

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự năm 2015, mặc dù chưa có quy định cụ thể về bất động sản là gì nhưng có quy định về các tài sản được coi là bất động sản bao gồm:

• Đất đai.

• Nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc nhà ở, công trình xây dựng.

• Các tài sản khác được Pháp luật quy định.

Tóm lại, bất động sản là toàn bộ đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Trong đó, các tài sản này không thể tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Phân loại bất động sản hiện nay

Bất động sản hiện nay được phân loại theo 2 cách dưới đây:

Theo Bách khoa toàn thư mở

Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia), bất động sản được phân chia thành 3 loại gồm:

• Bất động sản đầu tư xây dựng: Bao gồm bất động sản nhà đất (chiếm tỷ lệ cao nhất và phức tạp nhất), nhà xưởng, nhà kho, công trình thương mại – dịch vụ, cơ sở hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của đất nước và cũng là nhóm chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đa phần là loại đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng, đất làm muối, đất chưa sử dụng,.…
• Bất động sản đặc trưng: Gồm các công trình mang tính chất văn hóa, di sản như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đền miếu, chùa chiền, nhà thờ họ, nghĩa trang,… Đây là nhóm bất động sản gần như không tham gia vào thị trường giao dịch hoặc có tham gia nhưng tỷ lệ rất thấp.

Theo Điều 174 Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam 2005

Theo Điều 174 Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam 2005, bất động sản phân thành 4 loại như sau:

• Đất đai.

• Nhà ở và công trình gắn liền với đất.

• Tài sản khác gắn liền với đất.

• Tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

Trong đó, 3 loại bất động sản đầu tiên được coi là bất động sản do bản chất (không thể di dời được). Và loại bất động sản cuối cùng mặc dù có thể di dời được nhưng xét về mặt pháp lý thì vẫn được coi là bất động sản.

Một số quy định của nhà nước về bất động sản

Bên cạnh việc tìm hiểu khái niệm bất động sản là gì, bạn cần phải hiểu rõ về các quy định của Nhà nước về loại hình này.

Ranh giới giữa các BĐS

Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định ranh giới giữa các BĐS được tính như sau:

• Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định dựa trên thỏa thuận hoặc quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Ranh giới BĐS cũng có thể được xác định dựa vào tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại trên 30 năm mà không xảy ra tranh chấp.
• Không được lấn, chiếm hay thay đổi mốc giới ngăn cách, bao gồm cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh và bờ ruộng. Mọi chủ thể phải có nghĩa vụ tôn trọng đồng thời duy trì ranh giới chung.
• Người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian và lòng đất tính theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất đã được pháp luật quy định và tuyệt đối không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
• Người sử dụng đất được phép trồng cây và thực hiện các công việc khác trong khu vực thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được phân chia. Trong trường hợp rễ cây hoặc cành cây vượt quá ranh giới thì thực hiện cắt tỉa, xén rễ phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mốc ngăn cách các BĐS

Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mốc ngăn BĐS như sau:

• Chủ sở hữu BĐS chỉ được cắm cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình. 
• Các chủ sở hữu BĐS liền kề có thể thống nhất về việc cắm cột mốc, làm hàng rào, trồng cây hay xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách các BĐS; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Nếu mốc giới ngăn cách chỉ được thực hiện bởi một bên và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách là sở hữu chung. Trong trường hợp hợp, bên tạo nên sẽ phải chi trả chi phí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không chấp thuận mà có lý do chính đáng, chủ sở hữu đã xây tường ngăn cách hoặc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây buộc phải dỡ bỏ.

• Trường hợp mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được phép trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường, trừ trường hợp đã có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Nếu nhà xây riêng biệt nhưng tường nhà sát liền nhau, chủ sở hữu được đục tường và đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của nhà mình.

Nếu trồng cây làm mốc giới ngăn cách, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ và hoa lợi thu được từ cây trồng được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trổ cửa nhìn sang BĐS liền kề

Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trổ cửa nhìn sang BĐS liền kề dưới đây:

• Pháp luật quy định, chủ sở hữu nhà chỉ được phép trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh hoặc nhà đối diện và đường đi chung.
• Mặt dưới mái che trên cửa ra vào và mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất khoảng 2.5m trở lên.

So sánh bất động sản và động sản

Hiện nay rất nhiều người vẫn còn nhầm lẫn giữa khái niệm động sản và bất động sản là gì. Sau đây chúng tôi sẽ so sánh chi tiết để giúp bạn phân biệt được giữa 2 khái niệm này:

Sự giống nhau

Bất động sản và động sản có một số điểm chung như sau:

• Bất động sản và động sản đều được quy định tại Bộ luật Dân sự.
• Đều là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
• Bất động sản và động sản bắt buộc phải công khai đăng ký.

Sự khác nhau

Bên cạnh sự giống nhau, 2 khái niệm này cũng có những đặc trưng riêng:

3 thuộc tính cơ bản của bất động sản

Việc tìm hiểu thuộc tính của bất động sản là vô cùng cần thiết giúp chủ sở hữu có thể đánh giá và hiểu rõ hơn về giá trị của loại hình BĐS. Sau đây là 3 thuộc tính cơ bản của BĐS:

Tính bất động

Đất đai dù có thể đem chuyển nhượng, bán lại nhưng chỉ được phép sử dụng và khai thác mà không thể chuyển BĐS đến vị trí mà bạn mong muốn. Quyền sử dụng đất chịu sự ảnh hưởng từ vị trí đất đai gắn liền với các điều kiện sinh thái, kinh tế – xã hội và tác động động đến cách thức sử dụng đất và giá trị đất đai. Đây cũng là lý do vì sao 2 mảnh đất ở vị trí gần nhau nhưng giá trị của chúng có sự chênh lệch đáng kể.

Tính không đồng nhất

Quan điểm và cách nhìn của mỗi người về đất đai là khác nhau. Chẳng hạn như 2 mảnh đất cùng nằm trong một khu vực nhưng định giá của chúng lại phụ thuộc vào thời điểm bán cũng như tâm lý của người mua, đặc điểm của BĐS đó. Đây là minh chứng cho sự không đồng nhất của BĐS, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ như hiện nay thì thuộc tính này lại càng thể hiện rõ nét.  

Tính khan hiếm

Bất động sản có tính chất khan hiếm bởi đất là tài nguyên vô hạn. Khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì đất đai lại càng trở nên khan hiếm. Đặc tính này được thể hiện thông qua sự giới hạn về diện tích đất đai và giới hạn về vị trí khu vực – lãnh thổ.

Đặc trưng cơ bản của BĐS

BĐS là một hàng hóa đặc biệt có đặc điểm riêng như sau:

Khả năng co giãn của cung BĐS kém

Nhìn chung khả năng co giãn của cung BĐS tương đối kém so với những thay đổi về giá cả do sự hạn chế về cung ứng đất đai. Điều này thể hiện ở các mặt dưới đây:

• Quỹ đất không thay đổi.
• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt luôn có giới hạn.
• Quy hoạch bị hạn chế theo quy định của Nhà nước.
• Phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải đáp ứng yêu cầu trong từng thời kỳ, không được tùy tiện chuyển đổi với mục đích trái với quy hoạch. Tất cả những thay đổi về diện tích, chiều cao, đất đai xây dựng cần tuân theo quy định và điều lệ của Nhà nước.

Thời gian mua bán, giao dịch kéo dài, chi phí cao

Bất động sản là tài sản quan trọng và có định giá cao nên việc mua bán phải được xem xét cẩn trọng. Điều này đã dẫn đến thời gian giao dịch diễn ra lâu hơn so với các tài sản khác. Ngoài ra, khi thực hiện quá trình mua bán đất cần thông qua người môi giới bất động sản và dựa trên nhu cầu chuyển đổi mục đích nhằm đáp ứng tình hình phát triển nên chi phí cũng tăng lên đáng kể. 

BĐS có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS có tính thích ứng và còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trường hợp đầu tư xây dựng vào công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội góp phần tăng tính thẩm mỹ và nâng cao giá trị đất đai cũng như công trình ở khu vực đó. Chẳng hạn như: trong một dự án nhà phố, người ta có thể nâng cấp cảnh sửa chữa cảnh quan và tăng tính tiện nghi giúp thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng và có chi phí hấp dẫn hơn.

Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Mặc dù có giá trị cao và nếu có chiến lược đầu tư thông minh thì lợi nhuận mang lại cũng rất lớn, thế nhưng BĐS lại liên quan đến nhiều thủ tục. Điều này đã dẫn đến việc quyết định mua bán khá phức tạp và khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong trường hợp khẩn cấp, chủ sở hữu bất động sản đang cần tiền gấp nhưng lại không thể cắt một miếng đất để bán và nhận tiền mặt ngay.

Kinh doanh bất động sản cần lưu ý gì?

Để đạt được hiệu quả cao khi đầu tư kinh doanh BĐS, bạn cần chú ý những điều như sau:

Điều kiện kinh doanh BĐS

Theo Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, cá nhân hoặc tổ chức được phép kinh doanh BĐS phải tuân thủ các quy định sau:

• • Bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và có ngành nghề kinh doanh BĐS, trừ trường hợp BĐS có quy mô nhỏ, không thường xuyên nhưng phải kê khai thuế đã được quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh BĐS.
  • Công bố thông tin liên quan đến doanh nghiệp (tên doanh nghiệp, trụ sở chính, SĐT, người đại diện theo pháp luật); BĐS kinh doanh; việc thế chấp nhà, công trình; số lượng; loại hình BĐS kinh doanh, chuyển nhượng, đã bán… trên:

• Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

• Trụ sở Ban quản lý dự án.

• Sàn giao dịch BĐS (nếu giao dịch BĐS qua sàn).

BĐS nào được đưa vào kinh doanh?

Theo Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh gồm:

• Nhà, công trình gắn liền với nhà: Đã đăng ký quyền sở hữu nhà, không xảy ra tranh chấp hay kê biên để thi hành án.
• Quyền sử dụng đất: Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không tranh chấp, không kê biên, vẫn còn trong thời gian sử dụng.
• BĐS hình thành trong tương lai: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ đã được phê duyệt, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu cơ sở hạ tầng.

Phạm vi kinh doanh BĐS

Theo Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS, phạm vi cá nhân hoặc tổ chức được kinh doanh BĐS gồm:

• Kinh doanh để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua.

• Đất đai được Nhà nước giao: bán, cho thuê hoặc cho thuê lại sau khi đầu tư xây dựng, phân lô, bán nền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng đất nghĩa địa, nghĩa trang nhằm mục đích chuyển nhượng,…
• Đất đã được Nhà nước cho thuê: Đầu tư xây nhà ở nhằm mục đích cho thuê; để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với nhà, công trình không phải nhà ở.
• Đất đai được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đầu tư xây nhà, công trình xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê mua hoặc cho thuê.
• Đất chuyển nhượng từ cá nhân hay tổ chức: Đầu tư xây dựng nhàm bán lại, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Đất thuê từ hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức: Đầu tư xây dựng để cho thuê đúng mục đích.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư: Nhằm mục đích xây nhà, công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Nhận chuyển nhượng, thuê đất của cá nhân hoặc tổ chức để xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Bán, cho thuê hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS

Hợp đồng kinh doanh BĐS bắt buộc phải có hợp đồng và các bên có thể công chứng theo thỏa thuận, trừ trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình thì bắt buộc phải công chứng theo Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS.

Mẫu hợp đồng được thực hiện theo mẫu quy định đã quy định theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và gồm các hợp đồng:

• Mua bán, thuê căn hộ.

• Mua bán hoặc thuê căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

• Mua bán hoặc thuê nhà ở riêng.

• Mua bán hoặc thuê nhà hay công trình khác.

• Thuê nhà ở, thuê công trình xây dựng.

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Cho thuê quyền sử dụng đất.

• Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS.

Trên đây là thông tin chi tiết về bất động sản là gì và các nội dung liên quan đến lĩnh vực này. Đừng quên theo dõi các thông tin trên trang web Radanhadat.vn để cập nhật các kiến thức hữu ích về thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan nhé.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.